Nye vurderinger af erhvervsejendomme giver stigninger i de store byer
Skatteministeriet vil bruge den velkendte afkastbaserede model, når erhvervsejendomme skal vurderes i det nye vurderingssystem. ”Det bliver mere gennemskueligt, men der bliver ikke færre klager”, mener mægler.
Butiksejendomme, som dem her på Købmagergade i København, vil i de nye ejendomsvurderingssystem blive vurderet efter den velkendte omkostningsbaserede metode. Det giver større gennemsigtighed, men næppe færre klager, vurderer ejendomsmægler.
Det kan blive konsekvensen af det nye system for vurdering af erhvervsejendomme, som skal sættes i værk på samme måde , som det er tilfældet med det nye system for vurdering af boliger.
Omkring 25.000 industri-komplekser, 56.000 butikker og 28.000 kontorejendomme vil være omfattet af det nye vurderingssystem for erhvervsejendomme. Det fremgår af Skatteministeriets detaljerede redegørelse om de nye vurderingsystemer.
Mens systemerne er fastlagt for ejerboliger, er de ikke færdige for erhvervsejendomme, fordi det nødvendige datagrundlag endnu er under indsamling.
Det fremgår dog af Skatteministeriets materiale, at fastsættelsen af de nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme skal ske efter to metoder – den såkaldt afkastbaserede metode eller den omkostningsbaserede metode.
I langt de fleste tilfælde vil den afkastbaserede meteode, der er gængs i ejendomsbranchen, blive valgt. Kun, hvor datagrundlaget er utilstrækkeligt, vil den omkostningsbaserede metode blive brugt.
I den afkastbaserede metode opgøres ejendommens værdi med udgangspunkt i markedslejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger dividereret med forrentningskravet til investeringen.
Konkret eksempel - butiksejendom i Roskilde bliver 14,5 mio. kr. værd
Skatteministeriet bruger som eksempel en butik på gågaden i Roskilde fordelt på 400 kvm. butik mens 130 kvm. ovenpå er udlejet som bolig.
Markedslejen udgør henholdsvis 2000 kr. og 600 kr. pr kvm. pr. år for butikarealet og boliglejemålet.
Det giver samlet set 878.000 kr. i årlig markedsleje.
Herfra trækkes driftsomkostninger som forsikring, vedligeholdelse og administration – samlet udgør de 78.000 kr.
Nettolejen udgør dermed 800.000 kr. Hvis forrentningskravet på denne type ejendom er 5,5 pct. vil den samlede værdi af ejendommen udgøre ca. 14,5 mio. kr. – (800.000 kr. : 5,5 pct. )
Konkret eksempel: Fabrik bliver 24 mio. kr. værd
Omkostningsmetoden kan som eksempel gælde en specialiseret fabrik inden for rengøringsindustrien.
Den er bygget til en bestemt kemisk produktion og vil i dagens prisniveau koste 120 mio. kr. at opføre.
Hvis fabrikken er 25 år gammel , er den nedskrevet med 80 pct. Den samlede værdi af fabrikken udgør derfor kun 20 pct. af nutidsværdien ved genopførelse. Det giver en værdi på 24 mio. kr. . Dertil skal lægges grundværdien.
Statsautoristet ejendomsmægler Niels Thurø, der har beskæftiget sig med salg og vurdering af erhvervsejendomme i 22 år, vurderer overfor I dag.dk, at anvendelsen af den afkastbaserede metode, som er gængs i ejendomsbranchen, vil gøre ejendomsvurderingerne mere gennemskuelige, fordi systemet er kendt i forvejen.
Men han tvivler på, at det vil føre færre klager.